lunedì, 30 lug 2012
Mutui, ecco le mosse per ridurre la rata.

 Si intravede uno spiraglio sul mercato dei mutui, ridotto in modo drastico negli ultimi mesi dal crollo della domanda e dal contemporaneo irrigidimento delle condizioni di accesso ai prestiti per la casa. Se sul primo fattore, infatti, gli ultimi dati diffusi da Crif evidenziano per il primo semestre del 2012 una preoccupante riduzione del 44% rispetto a 12 mesi prima, le banche sembrano invece aver in parte allentato la stretta creditizia nei confronti delle famiglie.

 
La spinta della Bce
La conferma di una sensazione che già si era intravista nell’assestamento degli spread medi praticati sulle nuove erogazioni (che dopo esser triplicati in pochi mesi si sono mantenuti attorno al 3%) è arrivata ieri dall’inchiesta trimestrale della Banca d’Italia fra i principali istituti di credito nazionali. Le risposte evidenziano che fra aprile-giugno le condizioni di accesso ai mutui sono rimaste sostanzialmente invariate: la situazione, insomma, non è né migliorata, né peggiorata ed è già un passo avanti.
«Se nei primi 4-5 mesi dell’anno il numero delle erogazioni si era ridotto all’osso, a giugno e luglio qualche banca ha iniziato con molta cautela a riaprire i rubinetti del credito», conferma Stefano Rossini, amministratore delegato del broker online MutuiSupermarket. Il problema è che la schiarita, vera o presunta, è legata in gran parte alle operazioni (Ltro) con cui la Bce ha elargito denaro a basso costo e a medio-lungo termine alle banche stesse. Ed è soprattutto la conseguenza dell’abbassamento nei primi tre mesi dell’anno di uno altro spread, quello fra BTp e Bund tedeschi, che influenza indirettamente la capacità degli istituti italiani di raccogliere denaro.
«Ci sono voluti almeno 3 mesi di continue riduzioni dello scarto fra titoli italiani e tedeschi – spiega Rossini – per indurre le banche a un atteggiamento più aperto nei confronti della clientela». Ora che l’aria sui mercati si è fatta di nuovo cupa esiste quindi il rischio che lo spiraglio degli ultimi due mesi possa richiudersi, con una conseguente maggior selettività delle banche a danno soprattutto dei lavoratori atipici, di chi chiede un ammontare elevato rispetto al valore dell’abitazione (loan-to-value) o di chi ha un rapporto rata/reddito significativo.
 
Le strade per risparmiare
Se chi deve stipulare un nuovo prodotto può scegliere fra tassi fissi a partire dal 5% e variabili circa due punti percentuali più sotto (con un risparmio immediato del 17-20%, ma un rischio potenziale quando i tassi torneranno a salire), chi già ha in mano il mutuo si chiede come poter ridurre la propria rata. Difficile, con l’Euribor ormai vicino allo zero, ottenere sul variabile condizioni migliori di quelle che si hanno al momento. In questo caso l’unica via (come si vede nei grafici e nelle risposte delle banche a fianco) è di allungare il prestito: operazione che permette di abbattere anche del 30% l’esborso mensile, ma che a lungo andare è anche molto onerosa perché impone di versare nel complesso una maggior quantità di interessi.
Chi invece intende passare dal fisso al variabile dovrà valutare con attenzione le conseguenze di una scelta che permette di ottenere un risparmio significativo nell’immediato e probabilmente nei prossimi 3-5 anni (vista la situazione economica europea), ma che nel lungo termine potrebbe rivelarsi potenzialmente pericolosa. E dovrà anche scontrarsi con le «resistenze» delle banche, che ormai quasi regolarmente applicano tassi più elevati ai mutui per sostituzione rispetto a quelli di nuova stipula, ad accettare le operazioni di surroga.
 
Le offerte delle banche per migliorare i tassi
Abbiamo interpellato alcuni dei principali istituti di credito che operano in Italia per conoscere le loro offerte di mercato. Due le ipotesi e i profili sottoposti: quali soluzioni proponete per abbassare la rata di un vostro cliente (famiglia con due redditi percepiti) titolare di un mutuo a tasso fisso al 5,5 per cento? E quali soluzioni proponete a una famiglia con le stesse caratteristiche della precedente, titolare di un mutuo a tasso variabile con spread del 2 per cento? Gli istituti coinvolti, inoltre, sono stati interrogati circa la loro disponibilità a concedere mutui con finalità di surroga (e in caso positivo con quali limiti, legati alla soglia di debito residuo e alla differenza di spread rispetto ai mutui prima-casa). Sulle nuove stipule, infine, abbiamo chiesto alle banche il rapporto fra capitale richiesto e valutazione della casa (loan-to-value) e quello fra rata e reddito disponibile oltre i quali il mutuo non viene concesso e quali siano i prodotti destinati ai lavoratori atipici (con contratto a tempo determinato o partita Iva).
 
Il fisso si rinegozia allungando i tempi
Al cliente che entra in filiale per rinegoziare il proprio mutuo a tasso fisso al 5,5%, Barclays propone di allungare la durata del mutuo originariamente richiesto. Difficile trovare tassi più convenienti, ma la rata può diventare più sostenibile allungando il piano di ammortamento. L’istituto di credito britannico concede mutui per surroga alle stesse condizioni previste per i prodotti con finalità di acquisto, a patto che l’importo non sia inferiore ai 70mila euro. Alla famiglia che invece vuole migliorare un variabile con spread del 2%, Barclays propone una formula di mutuo con possibilità di passaggio al fisso per 2, 5 o 10 anni, opzione che i clienti possono esercitare anche più volte. Sulle nuove stipule, invece, la banca si ferma a un loan-to-value del 75% e una rata-reddito al 35% del reddito lordo percepito dai richiedenti.
 
Il passaggio alla rata indicizzata conviene
Si può passare da un fisso al 5,5% a un variabile più conveniente con Che Banca. Un nucleo famigliare con due redditi percepiti che si trovasse in questa situazione di partenza, potrebbe rinegoziare il prodotto con un variabile classico o con rata protetta, ottenendo così un valore più competitivo di quello di partenza e inferiore al 4%. Chi invece avesse un variabile con spread del 2% può richiedere una durata più lunga, oppure scegliere prodotti che offrono una protezione contro gli aumenti della rata. Che Banca dice sì alle surroghe, ma il capitale finanziabile in questo caso non può essere inferiore a 100mila euro ed è prevista una maggiorazione di spread rispetto al mutuo classico per acquisto di 25 punti base. Sulle nuove stipule, invece, il limite massimo in termini di loan-to-value è dell’80 per cento.
 
Consulenza ad hoc per valutare il rischio 
La consulenza personalizzata rappresenta per Credem una fase fondamentale per condividere con il cliente eventuali soluzioni. Se l’obiettivo è abbattere l’importo della rata di un variabile, la prima proposta della banca è l’allungamento della durata del finanziamento. Ogni altra valutazione viene personalizzata: ad esempio se un cliente in fase di erogazione è stato più propenso a scegliere un tasso fisso è da considerare la sua limitata inclinazione al rischio, anche alla luce di una rata più elevata. In questo caso Credem è disponibile a considerare la trasformazione in variabile o misto, ma valutando i possibili impatti di rischio legati alle fluttazioni dei tassi. Esistono prodotti che permettono l’accesso al credito per lavoratori atipici, con contratto a tempo determinato o partite Iva, ai quali potrebbero essere richieste eventuali garanzie aggiuntive.
 
Opzione ogni 5 anni: più flessibilità
Rispetto a un fisso al 5,5% Ing Direct potrebbe offrire al cliente un prodotto alternativo più flessibile: con «Tasso Fisso 5 Rinegoziabile» il cliente potrebbe accedere per 5 anni a un fisso del 4,72% (3,70% spread+1,02% Irs 5 anni). Alla fine del quinto anno (e successivamente ogni 5 anni) il cliente potrà poi scegliere se confermare il tasso fisso o passare al variabile: in entrambi i casi lo spread sui tassi del momento sarà del 3,45%. Per il variabile l’unico miglioramento proposto è l’allungamento della durata del finanziamento. Per le surroghe Ing Direct propone uno spread superiore di 0,25% rispetto ai valori applicati sui mutui di acquisto: il costo superiore dipende dal fatto che la Banca in tal caso deve accollarsi il costo notarile dell’atto. L’istituto concede nuovi mutui con loan-to-value fino all’80% e rapporto rata reddito fino al 40%.
 
Rate più leggere se cresce la durata 
Intesa Sanpaolo propone un allungamento del piano di ammortamento, sia per abbattere l’importo della rata di un mutuo a tasso fisso al 5,5% (per evitare rischi legati ad aumenti futuri dei tassi), sia nel caso di un mutuo a tasso variabile con spread del 2%. Il gruppo offre mutui con finalità di surroga nei suoi sportelli e propone gli stessi tassi dei mutui con finalità di acquisto di una prima casa (dei costi aggiuntivi si fa carico la banca). Esistono da tempo anche dei prodotti per lavoratori atipici: si richiede che il mutuatario abbia lavorato consecutivamente per un certo numero di mesi negli ultimi due anni. Sulle nuove stipule, il loan-to-value è limitato all’80% e il rapporto rata-reddito tra il 35 e il 40% (ma possono salire in presenza di specifiche coperture assicurative e fidejussioni).
 
Prodotti per giovani a costi calmierati 
La scelta del tipo di tasso, variabile o fisso, resta legata alla capacità del cliente di sopportare la variabilità nel tempo della rata, non solo a una convenienza momentanea. A dirlo è Unicredit che per rinegoziare un tasso fisso al 5,5% propone l’allungamento del piano di ammortamento. Per rinegoziare un variabile con spread del 2%, invece, secondo l’istituto non sono possibili soluzioni migliorative, considerata l’attuale pressione sui tassi. Le surroghe vengono concesse con le stesse condizioni di spread. E per i lavoratori atipici l’offerta Unicredit dedicata ai giovani si basa sulla convenzione con il Ministero della Gioventù che prevede tassi e condizioni agevolate con spread tra l’1,20% e l’1,50%, senza alcuna garanzia aggiuntiva. Sulle nuove stipule il rapporto loan-to-value non supera l’80% e non sono previste deroghe.
 
Articolo pubblicato da Maximilian Cellino e Michela Finizio su http://www.ilsole24ore.com il 27/07/2012